Refereeritud artikkel Postimehest. Link on kättesaadav siin

Kõrghoone arendaja: kvaliteetsele büroopinnale nõudlust jagub

Tallinna südalinna Maakri tänavale kerkiva Skyoni ärihoone ehitus on jõudnud maksimaalse kõrguseni, 95 meetrini. Kuigi see on mõne aasta jooksul piirkonnas juba teine kõrghoone, on Capital Milli juhi Igor Mölderi sõnul nõudlus kvaliteetse büroopinna järele suur vaatamata tihedale konkurentsile.

26-korruselisest ärihoonest, mille projekti kogumaksumuseks kujuneb umbes 25 miljonit eurot, on praeguseks lepingutega kaetud 80 protsenti üüripindadest, kuigi ehituse lõpuni on jäänud üle poole aasta.

«Alguses plaanisime pakkuda väga paindlikke lahendusi just väikse ja keskmise suurusega ettevõtetele. Tundus, et sedalaadi huvi oli turul olemas, arvestades, et häid, väiksemahulisi pindu tuleb kesklinnas tikutulega taga otsida,» rääkis Capital Milli tegevjuht Igor Mölder. «Reaalsuses on siiski huvi üles näidanud just suuremad ettevõtted ning nende osas võiks välja tuua kolm segmenti: finants- ja IT-ettevõtted ning äri- ja investeerimisnõustamine.»

 

Tema sõnul ei suuda paljud üürnikud projekti algfaasis enda otsust langetada, kuna soovitakse näha valmis hoonet, käia majas ringi ja tunnetada kogu õhkkonda ja piirkonda. «Selle kogemuse baasilt tulevad ka lõpuks kiiremad otsused. Täna võime öelda, et oleme end hästi positsioneerinud: maja üürnikega kaetud, finantseerimine paigas ja nüüd on meie töö vaid maja lõpuni ehitada,» lisas Mölder.

Huvi kvaliteetse pinna järele suur

Kuna Skyon valmib järgmise aasta suvel, tähendab see, et lühikese ajaga valmib südalinnas kolme aastase vahega kaks kõrghoonet. Optimaalne tempo on üks torn kümnendis, on üleaedse Maakri kvartali rajaja Olav Miil öelnud. Kas nii paljudele büroopindadele südalinnas üldse ruumi on?

Mölder arvab, et ruumi uute projektidega turule tulemiseks on piisavalt, küsimus on vaid selles, mis kontseptsiooniga. Teada on, et EBS plaanib elamutorni, Kapitel arendab Liivalaias bürookompleksi ning Fausto plaanib Skyoni kõrval olevat hoonet renoveerida ja tekitab seeläbi samuti juurde büroomahtu.

Capital Milli kogemus on näidanud, et huvi kvaliteetsete pindade järele on päris suur ning seda vaatamata asjaolule, et konkurents üle Tallinna, büroode osas, on väga tihe. Möldri sõnul võib siinkohal eraldi vaadata südalinna piirkonda, kuhu pole pikki aastaid arendatud midagi silmatorkavat ja uuenduslikku.

«On tunda, et turul toimub vaikimisi ümberjagamine, kuna tööandjad soovivad üha enam tagada enda töötajatele paremaid töötingimusi. Esmajoones soovitakse vana pind vahetada uue ja kaasaegse vastu,» ütles ta. Samas ei pruugi selle soovi realiseerimise absoluutkulu koos kommunaalidega kõrgem olla, kuna vanemas majas saab küll väiksemat ruutmeetrihinda, kuid selle kõrval on oluliselt kõrgemad muud kõrvalkulud.

«Meil olid selleks aastaks väga selged eesmärgid püsitatud,» vastas Mölder küsimusele, kuidas viirusekriis Capital Milli tegevust mõjutanud on. «Algne ehmatus ja teadmatus olid muidugi suured, kuid peab ütlema, et kartsin suuremat mõju, kui see tegelikult reaalsuseks sai.»

«Mobiliseerisime oma jõud üsna kiiresti, alustasime koheselt pankadega ja üürnikega suhtlemist ning teadsime, mis segmendid võivad esimese hooga kõige enam pihta saada,» sõnas ta.

Möldri sõnul oli Capital Milli üürilaekumiste langus teises kvartalis umbes 6 protsenti, kolmandas kvartalis jõuti nulli ja neljandas ollakse juba väikeses plussis. «Meie põhitegevusele on mõju olnud suhteliselt minimaalne.»

Kui ärikinnisvara ringkondadest kostis juba mõni aasta tagasi hääli, et Tallinna müüakse suisa kvartalite kaupa, siis Capital Mill pole müügipakkumiste suurenemist näinud.

Riik võiks ärikinnisvarast kaarega ümber minna

«Need projektid, mis enne koroona algust olid passiivselt või aktiivselt müügis, tundub, et nende omanikud mängisid oma plaanid ümber ja tegid pausi. Öelda, et näeme massilist pakkumist turul ja keegi püüab väljuda, seda ma ei julgeks. Suuremad tegijad, fondid, on väga aktiivsed ja lisaks on ka erainvestorite aktiivsus tavapärasest kõrgem,» rääkis ta.

«Julgen väita, et müügil ja pakkumises on täna siiski vähe objekte. Kui turule tekib hea kaup, siis sellele leiab alati kiirelt ostja. Ka praegusel hetkel otsivad inimesed oma rahale kasutusotstarvet,» lisas Mölder.

Capital Mill oli üks neist kinnisvarafirmadest, mis pöördus valitsuse poole seoses valitsuses vastuolulise otsusega anda Porto Franco arendusele laenu. Kas endil ei tekkinud mõtet Kredexilt laenu taotleda või peaks riik ärikinnisvarast kauge kaarega ümber minema?

Suures pildis ei peaks riik üldse sekkuma, see on selge, ütles ta. «Antud otsustega luuakse ebaterve konkurentsiolukord ning see oli ka meie pöördumise sisuks. Riigipoolsed toetusmeetmed peaksid kehtima kõigile ühtsetel alustel ning mingite turuosaliste eelistamist ei tohiks olla.»

Samas nõustub ta teiste ehitussektorit elavdavate meetmetega. On ju majandus- ja taristuminister Taavi Aas märkinud, et majandustsükli madalseisus tehtud riigiinvesteeringud annavad pooleteistkordse efekti võrreldes tõusufaasis tehtuga, lisaks elavdab pea veerandit kogu majandusest.

Kriis võib kesta paar aastat

«Kriisi ajal peaks riik rohkem investeerima. Heaks näiteks on siinkohal Skandinaavia riigid, kus rasketel aegadel hakkab riik jõuliselt investeerima taristusse: teed, sillad, kõikvõimalikud objektid, mis loovad tulevikuks mingit väärtust,» sõnas Mölder. «Päeva lõpuks sa mitte ei jaga lihtsalt raha, vaid lood väärtust. See raha jõuab kaudselt igal juhul reaalmajandusse ning inimeste tarbimisse.»

Koroonat puudutav olukord on tema hinnangul natuke teistsugune. «Oleme riigina proovinud aidata neid ettevõtteid, mis said otsese löögi pandeemia tõttu, näiteks toitlustus, turism ja lennundus. Siin on oma loogika olemas. Mõnede suuremate ettevõtete toetamine oli ka arusaadav, kuna nende pankrotistumine oleks riigile toonud suuremat kahju,» ütles Capital Milli juht, kelle sõnul peaks majanduse stimuleerimisel rääkima rohkem investeeringutest ja seda veel eriti tänases keerulises olukorras.

Kuidas näib olukord ärikinnisvarasektorist vaadates – kas ees ootab tuumatalv ja ootame kevadet, mil vaktsiin kättesaadav ja kindlustunne parem?

«Ma ei arva, et see on kriisiolukorra lõpp. Tuleb olla valmis, et see on meie reaalsus järgmised paar aastat ning pihta saanud segmentide jaoks pole see olukord veel kaugeltki lõppenud,» sõnas Mölder. «Kevadel riik toetas ning ettevõtted kasutasid oma viimased säästud, et pinnal püsida. Eks järgmisel aastal ole näha, kes pinnale jäid ja kes pidid siiski uksed sulgema. Kaotajaid on palju, see on selge.»

Tööjõuga endiselt suur mure

See tähendab, et võimalik on suurem konsolideerumine, kuna rasketel aegadel tugevamad võtavad nõrgemad üle või hõivavad vabanenud turuosa. Skyoni arendaja sõnul on see kompromisside küsimus: tulud on heitlikud, aga kulud konstantsed. Probleem tekib siis, kui tulusid peale ei tule, aga arveid on vaja maksta. Mure ja sellest tulenev teadmatus teeb oma töö.

Mõni aasta tagasi, kui ehitusturg buumis, ütles Igor Mölder kinnisvarakonverentsil, et häid ehitajaid on raske leida, ehitushinnad muudkui tõusevad ning ehitusplatsile satub sageli ka töötajaid, kes ei oska müüri laduda ega pahteldada. Kas koroonakriis on praeguseks olukorda muutnud?

Möldrile meenutab nüüd naerdes, et oli tookord liiga järsk ja unustas, et ajakirjanikud saalis on. «Tegelikult ma ei öelnud midagi valesti, kui tuletad meelde, siis ehitushindadega nii ka läks,» räägib ta.

«Ütlesin ka tookord, et pange rihmad kinni, ehitushinnad lähevad üles! Nii toona ka juhtus. Riigis tervikuna on tööjõuga väga suur mure, eriti just praeguses olukorras, kus oleme koju saatnud väga palju lihttöölisi.»

Ta leiab, et ehitusettevõtjatel pole ka kukkunud ehitusmahtude juures väga kerge kvalifitseeritud tööjõudu leida.

«Mõnes ehitussegmendis näeme isegi 10-protsendilist langust, aga näiteks elamuarenduses on hinnad jäänud jätkuvalt samaks. Muutused on väga marginaalsed ning suheldes ehitajatega pole ka kuulda, et hinnad oluliselt langema hakkaks,» selgitas Mölder.

Majanduslikku olukorda arvestades on üleüldine palgasurve jäänud väiksemaks, kuid teatud segmentides, kus on vajalik spetsiifilisem kompetents, on surve jätkuvalt olemas, lisas ta.

Capital Mill ja Skyon

Kinnisvara arendamise, haldamise ja juhtimisega tegeleva Capital Milli asutasid 2008. aastal Igor Mölder ja Marko Kull, omanike ringi kuulub ka Tanel Samuel.

Möödunud aastal kasvas ettevõtte käive 51,3 protsenti, 6,5 miljoni euroni. Puhakasum kerkis pea 74 protsenti, ligi 3,6 miljoni euroni.

Capital Mill investeerib Balti riikides asuvatesse ärihoonetesse, praegu on käsil veel näiteks kaubanduskeskus Harku vallas ning UNUM-nimeline büroohoone Vilniuses.

Skyoni ehitus algas 2019. aasta veebruaris ning hoone valmib 2021. aasta suveks. Kokku on majas üüripinda 8400 ruutmeetrit ning väiksemate büroode suurused algavad 34 ruutmeetrist.

Pilvelõhkuja autoriks on KOKO arhitektid.